Mutuo prima casa under 36: come funziona e chi può richiederlo

Cos'è il mutuo prima casa under 36?

Il mutuo prima casa under 36 è un pacchetto di agevolazioni statali pensate per chi ha meno di 36 anni e vuole comprare la sua prima abitazione. Non è un prodotto bancario specifico: è un insieme di benefici fiscali e una garanzia pubblica che si possono abbinare a qualsiasi mutuo prima casa.

Le due componenti principali sono:

• La garanzia Consap (Fondo di Garanzia Prima Casa), che copre fino all'80% della quota capitale del mutuo.
• Le agevolazioni fiscali sull'atto di acquisto e sull'IVA, introdotte con il decreto Sostegni bis e successive proroghe.

Chi può accedere? Requisiti precisi

Per beneficiare delle agevolazioni under 36 devi soddisfare tutti i requisiti elencati qui sotto. Mancarne anche uno solo esclude dall'accesso.

• Età: meno di 36 anni alla data del rogito (il 36° compleanno non è utile).
• ISEE: non superiore a 40.000 € annui, calcolato con la DSU ordinaria o precompilata.
• Prima casa: l'immobile deve essere l'abitazione principale; non devi essere già titolare di altri diritti reali su abitazioni in Italia.
• Categoria catastale: l'immobile non deve essere classificato A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) o A9 (castelli).

Come funziona la garanzia Consap?

La Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) gestisce il Fondo di Garanzia Prima Casa per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze. Quando la banca eroga il mutuo, il fondo garantisce allo stesso istituto una quota del capitale in caso di insolvenza del mutuatario.

Per gli under 36 la copertura sale fino all'80% della quota capitale, contro il 50% previsto per gli altri beneficiari del fondo. Questo significa che la banca si assume un rischio minore e può concedere mutui anche a chi ha meno di 20% di risparmio personale da versare come anticipo.

Quali agevolazioni fiscali sono previste?

Le agevolazioni fiscali sono forse il vantaggio più concreto per chi compra under 36. Si applicano all'atto di acquisto e riguardano diverse imposte.

Acquisto da privato

• Esenzione totale dall'imposta di registro (normalmente 2% per prima casa).
• Esenzione totale dall'imposta ipotecaria (50 €) e catastale (50 €).

Acquisto da costruttore (soggetto IVA)

• IVA al 4% come per tutte le prime case.
• Credito d'imposta pari all'IVA pagata, da usare in compensazione con altre imposte (IRPEF, imposte successive, ecc.).
• Esenzione da imposta ipotecaria e catastale.

Agevolazioni sul mutuo stesso

• Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo (normalmente 0,25% del capitale per prima casa).

Mutuo ordinario vs mutuo under 36: confronto rapido

Quanto si risparmia davvero?

Il risparmio dipende dal prezzo dell'immobile. Su una casa da 200.000 € acquistata da un privato, le esenzioni fiscali valgono circa 4.050 € (2% di registro + imposte ipotecaria/catastale + imposta sostitutiva su un mutuo da 160.000 €).

Se l'immobile è acquistato da un costruttore con IVA al 4%, il credito d'imposta su 200.000 € vale 8.000 €. Un risparmio netto molto significativo, spesso sottovalutato.

Come si fa domanda? La procedura passo per passo

1. Ottieni l'ISEE aggiornato presso un CAF o tramite il portale INPS con DSU precompilata.
2. Scegli la banca aderente al Fondo di Garanzia Prima Casa (la maggior parte degli istituti italiani è convenzionata).
3. Richiedi il mutuo specificando che vuoi accedere alla garanzia Consap under 36. La banca trasmette la domanda al fondo in automatico.
4. Attendi la delibera della banca e la conferma della garanzia da parte di Consap.
5. Dal notaio, comunica di voler applicare le agevolazioni fiscali under 36. Il notaio gestisce le esenzioni direttamente nell'atto.

Quali documenti servono?

Ogni banca ha la propria checklist, ma i documenti sempre richiesti sono:

• Documento d'identità e codice fiscale.
• ISEE in corso di validità.
• Ultime due buste paga o, per autonomi, ultimi due modelli Redditi.
• Compromesso o proposta d'acquisto già firmata.
• Planimetria e visura catastale dell'immobile.
• Autocertificazione di non possedere altri immobili.

Ci sono limiti o esclusioni da conoscere?

Sì. Alcune situazioni escludono dall'accesso o riducono i benefici:

• Immobili di lusso (categorie A1, A8, A9): esclusi sia dalla garanzia sia dalle agevolazioni fiscali.
• Acquisto di pertinenze oltre i limiti previsti dalla normativa prima casa.
• ISEE superiore a 40.000 €: si perde l'intera agevolazione, non esiste una soglia intermedia.
• Età: se compi 36 anni prima della data del rogito, perdi i benefici anche se il compromesso era già firmato.
• Il credito d'imposta sull'IVA non è rimborsabile in contanti: si usa solo in compensazione fiscale.

La misura è ancora attiva nel 2025?

Le agevolazioni under 36 sono state introdotte dal decreto Sostegni bis (D.L. 73/2021) e prorogate più volte da successive manovre di bilancio. La garanzia Consap potenziata all'80% è strutturale per il Fondo Prima Casa e non ha scadenza fissa.

Le agevolazioni fiscali (esenzioni e credito IVA), invece, sono state prorogate di anno in anno. Prima di firmare qualsiasi atto, verifica la scadenza vigente sul sito del Ministero dell'Economia e delle Finanze (mef.gov.it) o chiedi conferma al notaio.

«Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa è rivolto a specifiche categorie di soggetti, tra cui i giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, ai quali è riservata una garanzia potenziata fino all'80 per cento della quota capitale.» — Ministero dell'Economia e delle Finanze

Conviene davvero rispetto a un mutuo ordinario?

Se hai meno di 36 anni e un ISEE sotto 40.000 €, la risposta è quasi sempre sì. Le esenzioni fiscali riducono i costi iniziali dell'acquisto in modo sostanziale. La garanzia all'80% permette di accedere al mutuo anche con un acconto modesto.

Il punto critico è il tasso applicato dalla banca. La garanzia statale non obbliga gli istituti a praticare tassi più bassi. Confronta sempre più offerte: lo spread e le condizioni variano sensibilmente da banca a banca.

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