Mutuo con TAEG dal 3,5%

Come funziona un mutuo: le basi

Un mutuo ipotecario è un prestito a lungo termine garantito da un'ipoteca sull'immobile acquistato. La banca eroga l'importo, che verrà rimborsato in rate mensili composte da una quota capitale e una quota interessi secondo il piano di ammortamento — nella maggior parte dei casi alla francese, dove la rata è costante ma il peso degli interessi diminuisce progressivamente. La durata tipica varia da 10 a 30 anni. Il LTV (Loan To Value) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile: le banche finanziano generalmente fino all'80% del valore di perizia, raramente fino al 90-100% (con condizioni più restrittive e tassi più alti).

Tasso fisso vs tasso variabile: quale scegliere nel 2025

Il tasso fisso rimane costante per tutta la durata del mutuo: la rata non cambia mai, indipendentemente dall'andamento dell'Euribor e della politica monetaria BCE. Offre certezza assoluta sul piano finanziario e protegge dai rincari. Il tasso variabile è indicizzato all'Euribor a 1, 3 o 6 mesi: se i tassi scendono, la rata diminuisce; se salgono, aumenta. Dopo i rialzi del 2022-2023, la BCE ha avviato un ciclo di tagli nel 2024, riportando l'Euribor su traiettorie più basse. Nel 2025 il variabile è tornato competitivo rispetto al fisso, ma la scelta dipende sempre dalla propensione al rischio e dalla stabilità del reddito familiare. Il tasso misto combina le due tipologie, spesso con un periodo iniziale a tasso fisso (5-10 anni) e poi la possibilità di passare al variabile.

TAEG, TAN e spread: le voci da confrontare

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale residuo. Lo spread è la maggiorazione applicata dalla banca sull'indice di riferimento (Euribor per il variabile, IRS per il fisso). Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l'unico dato confrontabile tra offerte diverse perché include tutti i costi: TAN, istruttoria, perizia, polizza incendio e scoppio (obbligatoria), eventuale polizza vita. Il TAEG non include solo le spese notarili, che sono a carico del cliente. Quando confronti due mutui, guarda sempre il TAEG e la rata mensile calcolata sul tuo specifico importo e durata.

La surroga: come trasferire il mutuo a una banca più conveniente

La surroga del mutuo (o portabilità) è il diritto, introdotto dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani-bis), di trasferire il proprio mutuo a un'altra banca senza costi e senza rimborsare anticipatamente il debito. La banca cedente non può opporsi né applicare penali. La banca subentrante prende in carico il mutuo alle nuove condizioni e si fa carico di tutte le spese notarili e di istruttoria. Conviene surrogare quando il differenziale di tasso supera lo 0,5-1% e restano almeno 5-7 anni al termine del piano. Il risparmio può essere significativo: su un mutuo da 150.000€ con 15 anni residui, 0,8 punti di TAEG in meno corrispondono a circa 60€/mese, pari a 10.800€ nel periodo residuo.

Documenti necessari per richiedere un mutuo

Per avviare la pratica di mutuo servono generalmente: documento di identità e codice fiscale di tutti i cointestatari; documentazione reddituale (buste paga degli ultimi 3 mesi e CU per i dipendenti, dichiarazione dei redditi degli ultimi 2 anni per i lavoratori autonomi); estratto conto bancario degli ultimi 3 mesi; documentazione catastale dell'immobile (visura ipotecaria, planimetria, atto di provenienza). Per gli acquisti, il compromesso o il contratto preliminare firmato tra le parti. La banca commissiona una perizia tecnica dell'immobile a un proprio perito per determinare il valore di mercato e verificare l'assenza di vizi edilizi.